Интервю на инж. Йордан Николов, изпълнителен директор на Българска асоциация за изолации в строителството (БАИС) пред списание “Фасилитис”
Кои са основните дейности на БАИС и какви компании членуват в асоциацията?
Основните цели на БАИС са формулирани в учредителните документи. Те включват подпомагане на членовете на Сдружението при тяхната работа, регламентиране и унифициране на изискванията за изпълнение на изолациите в строителството, съгласуване на изискванията на европейското законодателство и практика с тези в България, подпомагане на компетентните държавни органи при привеждане на изискванията на законодателството в България в съответствие с тези в ЕС, сертифициране и класификация на фирмите от бранша, борба срещу нелоялната конкуренция и некоректните практики, както и гарантиране на качеството на извършваните работи, спазването на гаранционните срокове и изискванията на законодателството. В БАИС членуват стопански субекти и изтъкнати специалисти в областта на хидро-, топло- и звукоизолациите и подовите настилки.
В момента тече процедура по изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Какви са препоръките на БАИС относно прецизирането на нормативната уредба спрямо етажната собственост?
ЗУЕС е една важна част от законодателството, свързана с поддръжката и ремонта на многоетажни жилищни сгради. За съжаление, за срока на приложение на този закон – около 10 години, се разкриха доста недостатъци и несъответствия с други нормативни актове. Има несъответствия и с утвърдени практики за управление на етажната собственост, съществували преди неговото приемане. Много от клаузите на този закон доведоха до дълги съдебни спорове и до практическа невъзможност ефективно да се управляват сградите в режим на етажна собственост. Във връзка с повишените изисквания към енергийната ефективност на сградите е необходимо и предстоящо масовото им реновиране.
При приложението на „Националната програма за ЕЕ обновяване на многофамилни жилищни сгради” също се разкриха много недостатъци на ЗУЕС. Те затрудниха организацията на етажната собственост. Тъй като енергийно-ефективното обновяване е значителна част от бизнеса на нашите членове, БАИС е силно заинтересована от промени в този закон и вече е изпратила своите предложения.
Преди да внесем своите предложения, детайлно се запознахме с предложенията, внесени от други организации и добавихме това, което ни се струва важно.
На първо място – да се определи като „систематично нарушение” на правилника или на решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата, по смисъла на чл. 45 т. б. от „ Закона за собствеността” неплащането на надлежно приети от ОС вноски в етажната собственост. Като може да се определи, например срок от 6 месеца – при наличие на задължения по-стари от 6 месеца. Необходимо е това да се съгласува и със Закона за собствеността (ЗС).
На второ място, за да се избегне проблемът с различното третиране на различните имоти – жилищни или стопански, предлагаме кворумът, решенията на ОС, разпределянето на таксите и разходите за ремонтни дейности да става на базата на РЗП на всеки имот.
Следващото ни предложение е да се разделят разходите за управление и разходите за поддръжка. За яснота последните да се нарекат „разходи за експлоатация“ и да бъдат детайлно описани. Те включват разходи за: електричество в общи части, почистване, ел. енергия на асансьор, ел. енергия на обща климатична система (чилър), поддръжка на околното пространство, покриви, тераси и градини, поддръжка на водоприемни системи.
На следващо място – да се опишат подробно или да се направи препратка към чл. 38 от ЗС, съоръженията и елементите на сградата, които се считат за общи части на етажната собственост. Ремонтът и разходите за тези части, които са определени с нормативен акт, да се считат за присъщи разходи на общите части и да се заплащат независимо от ползването им и независимо от разположението на имота в сградата, без право на отказ от страна на който и да е собственик.
Необходимо е и за собствениците с ниски доходи да се приложи система за подпомагане от държавата за заплащане на дължими такси към етажната собственост до определен размер и по принцип, подобен на енергийните помощи. Всички норми на ЗУЕС, вменяващи някакви задължения, трябва да бъдат обвързани със санкции, за да има форма на принуда за изпълнение. Това да става чрез възможностите на общините да налагат различен размер на данък сгради. За целта е необходимо да се направи съответното съгласуване със Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).
Разкажете малко повече за новостите при топло- и хидроизолациите. Какви са най-новите технологични решения?
Тъй като в БАИС членуват повечето от най-утвърдените европейски производители на изолационни материали, чрез техните представители и фирми в България, естествено е те да са носители на иновациите в областта на изолациите. Голяма част от продуктите се произвеждат в България, което си е пряк трансфер на „ноу-хау”. По този начин те задават нивото, по което се равняват и българските производители. По-конкретно, новостите са свързани с внедряването на все по-ефективни топлоизолационни материали, отговарящи на актуалните изисквания за функционалност, технологичност, екологичност и пожарна устойчивост. Новости, например, са минералните изолационни плочи, специалните фасадни минерални вати, покрити с фолио, обновените и технологични крепежни елементи и лепила, изолационните материали, прилагани за осигуряване на въздухоплътността на сградите. Също така самопочистващите се фасадни мазилки, фасадните бои и боите за вътрешна употреба с високи отражателни свойства, намаляващи топлинните загуби.
В областта на хидроизолациите – развитието на полимерните хидроизолации, на нови битум-полимери както за директно полагане в течен вид, така и за влагане в готовите изделия. Развитието на технологиите и инструментите за полагане, които повишават ефективността на работната сила. Предлагат се множество нови аксесоари и готови технически решения за оформяне на характерните детайли на изолационните системи.
Как може да се гарантира, че при изпълнението на проекти с публично финансиране като тези за енергийна ефективност се търси най-доброто качество и обществена цена?
Поради важното значение и значителния дял от пазара на изолационни материали, който формират, проектите с публично финансиране винаги са били обект на особено внимание и чувствителност от страна на обществото. За съжаление, поради издигането на пиедестал на принципа „ниска цена”, проблемът с качеството е оставен на заден план. Ниската цена се постига с материали с ниско качество, много често неотговарящи на националните изисквания, определени с нормативни документи.
Също така и с ниско заплащане на изпълнителите, което не позволява наемането на по-квалифицирани работници. Масова практика е неплащането на осигуровки в пълнен размер, не осигуряването на средства за лична безопасност, не създаването на здравословни и безопасни условия на труд и т.н. Самата система на подбор и класиране на офертите е опорочена до степен, че липсва каквото и да е доверие в обективността на процедурите и класирането на офертите. Най-често фирмите, реално изпълняващи изолационните работи, са подизпълнители от второ и трето ниво. Независимо от това, че поставените задачи са чисто изолационни и предметът на т.нар. главен изпълнител се припокрива почти напълно с този на под-изпълнителите.
В тази обстановка е много трудно да се гарантира качество и обществена цена. БАИС, като браншова организация, се опитва, доколкото е по силите ни, да се бори с тези явления както на ниво нормативна база, така и на ниво контрол.
Какво бихте посъветвали фасилити мениджърите при избор на строителни изолации, с което да гарантират дългогодишното безопасно и нормално функциониране на управляваните от тях сгради?
На първо място бих желал да ги информирам, че ние започнахме работа по създаване на доброволен регистър на фирмите-изпълнителки на изолационни работи към БАИС. Целта на този регистър е да отдели тези, които работят на светло и в съответствие с изискванията.Така те респективно, гарантират качествени резултати. Поставили сме си задача този регистър да се разшири и заработи пълноценно до есента на 2019 г. Нека фасилити мениджърите да посетят сайта на БАИС и регистъра и да си изберат от тези фирми. На второ място бих ги посъветвал да търсят системните решения както в топлоизолациите, така и в хидроизолациите. Всички производители дават гаранции за системите, които предлагат. Там са включени и съответните аксесоари и допълнителни елементи, гарантиращи изпълнението на заложените параметри и функции. На трето място, да описват в договорите подробно това, което искат като резултат, за да могат да следят изпълнението. В помощ на тази идея през 2016 г. БАИС издаде Ръководство за енергийно ефективно обновяване на многофамилни жилищни сгради. В него има разработени много принципни системи и конкретни детайли, които да са в помощ на инвеститорите, проектантите и строителите за уеднаквяване на критериите и постигане на желаните резултати.
Източник: БАИС